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房地产不用担心政策紧箍咒期待铜九金十银十

2018-12-03 15:38:52

房地产:不用担心政策紧箍咒 期待铜九金十银十一_房地产

尽管已经步入9月中旬,然而关于房地产销售下滑、二套房贷政策收紧的报道令不少投资者开始担心中国房地产行业复苏的强度和可持续性。 房地产行业的复苏在减速吗?未来国家房地产政策是否将持续收紧?收紧力度几何?瑞银经济学家汪涛认为,近期房地产销售的强劲势头可能会在未来几个月有所回落,但房地产建设和投资活动将继续复苏。房地产行业的复苏势头甚至会变得更加强劲。 渤海证券认为,"金九银十"会到来,只不过可能推迟一个月,变成铜九金十银十一。 而某股份制商业银行地产事业部广州总经理昨日向本报表示,尽管目前国家政策有所收紧,但从长远来看,只可能是适度的紧缩。"房地产是一个重要的行业,至于未来政策的收紧要持续多久,收紧到什么程度,应该是一个多方博弈的结果。" 复苏势头事实上正变得更加强劲 尽管已经进入9月中旬,然而对期待中的"金九银十"究竟会不会来?不少人心里仍然没底。9月上旬,有券商分析师以与楼盘负责人或一线销售人员交流的方式,对广深两地包括万科、金地、招商、中海和富力等开发商在深圳和广州的7个在售楼盘进行了考察。考察结果认为"金九银十"不容乐观。 房地产行业的复苏在减速吗?未来国家房地产政策是否将持续收紧?不少投资者开始担心中国房地产行业复苏的强度和可持续性。 瑞银日前发布8月份全国范围内的数据称,房地产行业的复苏势头事实上正变得更加强劲(图)。销售面积和新开工面积较去年同期强劲增长,而土地开发面积一年来也首次出现正增长。强劲的同比增长率并不只是受基数效应的影响,事实上经季节调整后,一些数据已创下历史新高。近来关于销售下滑的一些报道可能并没有考虑季节性因素,也(或者)不能反映房地产行业整体活动水平。 "受销售、竣工、新开工和土地开发面积强劲增长的拉动,我们的瑞银建设活动指数继续攀升,8月份较去年同期增长了22%。回顾一下,瑞银建设活动指数由6个成分指标构成(销售面积,竣工面积,施工面积,土地开发和购置面积),覆盖了住宅和商业地产的实际活动水平。 8月份房地产销售面积(包括住宅和其他商品房)较去年同期增长了85%。如此高的同比增速毫无疑问受到了去年同期基数较低的影响,但这并不能解释一切---8月份经季节调整的销售面积创下了历史新高。 8月份新开工面积较去年同期增长了24%(7月份增长1%,6月份增长了12%)。同样,8月份经季节调整的新开工面积也创下了历史新高,超过了2007年10月的水平。这与房地产投资的强劲反弹相一致,8月份房地产开发投资较去年同期增长了35%。 新建商品住宅价格继续上涨,较去年同期增长了2%,而年化的月环比增速保持在14%。土地开发面积一年来首次增长(较去年同期增长了21%),当然这主要是因为基数低。" 尽管国家统计局日前公布本年度月全国房地产市场运行情况,令人在数据上有了新的认识,但在趋势上,汪涛的乐观仍然得到部分呼应。数据显示8月份,全国房地产开发景气指数为100.08,比7月份提高2.07点;全国完成房地产开发投资21147亿元,同比增长14.7%;全国商品房销售面积49416万平方米,同比增长42.9%。然而并不是所有的数据都在上涨,统计数据显示,房屋新开工面积6.31亿平方米,同比下降5.9%,降幅比月缩小3.2个百分点。 "近的数据一、二手房的价格在增长,但成交量却在下降。"上述股份制商业银行地产事业部广州总经理表示。 尽管如此,其对市场的预期仍谨慎地乐观:"市场方面,个人觉得中国的房地产还是个重要行业,中国的政府还是很有智慧,阶段性的波段会存在,但市场的发展会越来越健康。"在此前提下,其认为房地产行业近期的数据表现仍属正常。 渤海证券分析,由于从开工到预售至少需要个月,那么新增推盘量,9月不会有太大增长,10月有所增加,11月将进一步加快。另外在房价上涨的预期下,改善型需求近两周释放加快。因此,预计月商品房成交量将出现铜九金十银十一。 不会马上实行大的政策收紧 数据的背后,是对未来国家房地产政策的预期。 "一年前的这个时候,我们发表了专题报告,详细阐述了为什么我们认为中国房地产行业的下调不会持续很久,以及为什么房地产建设活动反弹是推动国内需求不可或缺的。此后我们一直密切关注着房地产活动和相关政策方面的动向。房地产行业的数据与我们的预测相一致,并预示着中国的整体经济活动、工业生产、建筑材料及大宗商品需求将持续复苏。"汪涛表示。 汪涛上述言论的一点在图5中得到很好的阐述,该图显示了房地产建设活动和国内钢铁需求之间存在着密切的相关性。"这是因为中国的钢铁需求中大约有40%都来自于房地产行业。随着房地产建设活动的复苏势头更加强劲、基础设施建设持续增长,我们预计钢铁以及其他建筑材料的需求将稳步上升。" 展望未来,汪涛认为,考虑到目前的销售水平已非常高、价格上涨且政策存在不确定性,近期房地产销售的强劲势头可能会在未来几个月有所回落。"但是,正如我们在之前的报告中所阐述的,由于需求前景看好,并且地方政府将努力增加建设活动以实现其GDP增长目标,我们认为房地产建设和投资活动将继续复苏。尽管我们预计政府会陆续出台一些政策以防止房价过快上涨,但考虑到房地产在支撑国内需求复苏方面的重要性,我们认为房地产行业的政策不会全面收紧(图6)。" 摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶此前在港接受本报采访时亦表示,由于在房地产市场存在很多刚性需求,在资产市场方面大家不用太担心。"在基本面和整个政府政策方面大家不用太担心,我觉得在未来几年整个的成长还是比较健康稳健的成长。" 而瑞士银行财富管理研究部董事总经理蒲永灏此前亦向本报表示,中国政府的微调措施是合理的,有助于防止资产泡沫的出现,但鉴于实体经济的回升仍然不稳定,目前无论从经济上、政治上和社会上,政府都不会马上实行大的收紧。 "国家的政策目前尽管有所收紧,但从长远来看,应该只是一个适度的收紧。"前述某股份制商业银行地产事业部广州负责人认为。而至于未来政策的收紧要持续多久,收紧到什么程度,"应该是一个多方博弈的结果。"

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